120 nuits et 30 % : ce qui s’applique déjà aux meublés

Suis-je concerné si je loue ma résidence principale ?

Oui, sur trois points. Le plafond : une résidence principale, occupée au moins huit mois par an, ne se loue pas en meublé de tourisme plus de 120 nuits par année civile. La modulation : depuis 2025, votre commune peut descendre ce plafond jusqu’à 90 nuits par délibération motivée, décision locale à vérifier avant de publier une annonce. La déclaration : la loi n° 2024-1039, dite loi Le Meur, généralise l’enregistrement à toutes les communes. Dépasser le plafond expose à 15 000 euros d’amende civile, rappelle l’analyse de l’ANIL.

Qu’est-ce qui s’applique déjà, et qu’est-ce qui attend ?

La ligne de partage est nette. Changement d’usage, copropriété et performance énergétique s’appliquent depuis le lendemain de la publication, le 21 novembre 2024. La fiscalité et la faculté communale des 90 nuits ont suivi en 2025. L’enregistrement généralisé reste la seule brique en chantier : la loi fixait l’échéance au plus tard au 20 mai 2026, mais le téléservice national par lequel il doit passer n’est annoncé que pour le quatrième trimestre 2026 par la fiche règles 2026.

Le tableau croise, pour chaque obligation, le droit antérieur, la règle nouvelle et la date d’effet.

En une phrase : le volet fiscal est déjà payé, l’urbanisme déjà en main des communes, seul le fichier national reste à ouvrir.

Que dois-je faire, et quand ?

Aujourd’hui, vous restez dans le régime de votre commune : là où l’enregistrement existe, vous déclarez en mairie et affichez sur l’annonce le numéro à treize caractères décrit par la fiche service-public ; ailleurs, la déclaration simple suffit. À l’ouverture du téléservice national, vous aurez plusieurs mois pour renouveler ce numéro : passé ce délai, les anciens deviennent invalides. Informez le syndic en copropriété. Le défaut d’enregistrement expose à 10 000 euros d’amende administrative, un faux numéro à 20 000 euros.

Ma commune peut-elle m’interdire de louer ?

Elle peut y mettre des conditions sévères. Là où l’autorisation de changement d’usage existe, louer une résidence secondaire en meublé la suppose obtenue, et la mairie peut désormais la contingenter : nombre maximal d’autorisations temporaires par secteur, part maximale de logements. L’urbanisme local peut aussi réserver des secteurs à la résidence principale. Louer sans autorisation coûte jusqu’à 100 000 euros, plus 1 000 euros par jour et par mètre carré d’astreinte. Le règlement de copropriété peut, lui, interdire l’activité indépendamment de la mairie.

Qu’est-ce qui change sur mes impôts ?

C’est la partie déjà payée. Au micro-BIC, un meublé non classé n’ouvre plus droit qu’à 30 % d’abattement, dans la limite de 15 000 euros de recettes, contre 50 % jusqu’à 77 700 euros auparavant. Un meublé classé ou une chambre d’hôtes conserve 50 %, jusqu’à 77 700 euros, contre 71 % jusqu’à 188 700 euros. Ces règles valent dès l’imposition des revenus 2025, déclarés au printemps 2026 : la première facture est déjà tombée. Au-delà des seuils, c’est le régime réel : refaites le calcul avant la prochaine saison.

Et côté vacancier, qu’est-ce que ça change ?

Un réflexe : le numéro d’enregistrement doit figurer sur l’annonce, et son absence là où il est exigé signale une location hors des clous. Le contrôle se muscle en coulisses : un décret du 19 mars 2026 confie à la Direction générale des entreprises la collecte des données transmises par les plateformes (numéro, adresse, jours loués), mises à disposition des communes : c’est ce qui rendra le plafond de 120 nuits vérifiable. Avant de réserver, contrôlez le numéro, puis les taxes de séjour 2026 de la destination, comme le rappelle notre guide des formalités.