Hors de Paris, les dépassements de plafonds de loyers reculent pendant que le total grimpe à 37 %

Décryptage

37 % des annonces de location analysées dépassent les plafonds de loyers dans les villes françaises encadrées en 2026, contre 32 % en 2025, selon le 6e baromètre de la Fondation pour le Logement publié le 3 septembre 2026 sur plus de 10 000 annonces parues entre août 2025 et août 2026 dans près de 70 communes. L’ex-Fondation Abbé Pierre tire ce sixième baromètre de son observatoire des annonces, où le taux gagne neuf points en deux ans. À Paris, la part des bailleurs qui dépassent le loyer-plafond passe de 31 à 46 %.

Ce total agrège des territoires de poids très inégaux. Selon nos calculs, en repondérant les neuf territoires du baromètre par le nombre d’annonces analysées dans chacun, le taux de dépassement hors Paris tombe à 28,9 % en 2026, contre 32,2 % en 2025. Hors de la capitale, les plafonds sont donc mieux respectés qu’en 2025 alors que le chiffre d’ensemble monte, et la composition de l’échantillon y est pour quelque chose : Paris fournit 43,5 % des annonces analysées cette année, contre 36,7 % l’an dernier.

L’expérimentation, elle, s’arrête le 25 novembre 2026 si aucune loi n’est promulguée d’ici là, soit dans 83 jours.

Paris décroche, les métropoles régionales s’améliorent

Le baromètre couvre neuf territoires et ils ne vont pas dans le même sens, à comparer aux valeurs du cinquième baromètre publié le 4 septembre 2025. Montpellier tient son rang de meilleur élève avec 12 % d’annonces au-dessus des plafonds, un taux inchangé. Bordeaux passe de 25 à 17 %, Lille de 31 à 25 %, le Pays basque de 38 à 30 %, Grenoble de 45 à 43 %. Lyon-Villeurbanne remonte légèrement, de 24 à 26 %.

Les deux territoires de banlieue parisienne restent les plus dégradés en niveau : 61 % à Plaine-Commune, 36 % à Est-Ensemble. La courbe d’ensemble, elle, n’a fait que monter depuis 2024.

Une précision de lecture : ces trois points sont des taux publiés, pas des taux corrigés du poids de chaque ville. Le tableau ci-dessous remet les neuf territoires côte à côte, avec le nombre d’annonces sur lequel chaque taux est calculé.

La dernière ligne n’existe dans aucune des deux publications : elle se reconstitue à partir des taux et des effectifs que la Fondation publie elle-même.

Ce que le total national additionne

La reconstitution tient en une opération : on multiplie le taux de chaque territoire par son nombre d’annonces, on additionne, on divise par le total : pour 2026, l’opération redonne 36,3 %, soit le 37 % publié à un demi-point près, ce qui valide la reconstitution. En retirant les 4 598 annonces parisiennes et leur taux de dépassement, il reste 1 724,9 annonces hors des clous sur 5 974, soit 28,9 %. Le même calcul appliqué à 2025 donne 31,7 % au total et 32,2 % hors Paris.

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Ce calcul porte deux limites. Les taux par territoire sont publiés arrondis à l’unité, ce qui explique l’écart de trois à sept dixièmes de point entre la reconstitution et le total affiché. Et le nombre d’annonces varie fortement d’une année sur l’autre, donc les deux moyennes ne portent pas sur la même géographie interne : le poids parisien a gagné près de sept points en un an.

Ce que ce relevé mesure, et ce qu’il ne mesure pas

Le baromètre n’est pas un contrôle administratif. Il repose sur une extension de navigateur baptisée « encadrement », que des candidats à la location installent volontairement et qui analyse chaque annonce consultée. La Fondation le dit dans la méthodologie du rapport : les données proviennent du « téléchargement spontané et volontaire des usagers », et il « est possible que soient surreprésentés les logements recherchés par les jeunes, en particulier donc les petits logements ». Le relevé compte donc des annonces, pas des baux signés, et encore moins des infractions constatées par une administration.

La Fondation ajoute une précaution explicite : « un logement peut dépasser les plafonds de loyers prévus par la loi sans être illégal pour autant », puisque le complément de loyer est une option légale. Ce qu’elle conteste, c’est l’usage qui en est fait. Son partenaire, l’association BAIL, a relevé quotidiennement de la mi-mai à la mi-août 2026 les annonces de plusieurs agences à Lyon et Villeurbanne : chez ORPI, 53 % des 396 annonces relevées comportaient un complément de loyer ; chez l’agence en ligne OQORO, 97 % des 137 annonces relevées, pour un complément moyen de 142 euros sur un loyer plafond moyen de 327 euros. Ces relevés ne jugent pas de la légalité au cas par cas, précise le rapport.

Un reportage de TF1 INFO documente les mêmes procédés côté locataires.

Les petites surfaces débordent le plus

Le rapport détaille les dépassements par taille de logement, et l’écart est spectaculaire. 92 % des logements de 10 m² et moins affichent un loyer au-dessus du plafond, contre 22 % au-delà de 75 m². Les studios sont à 35 %, les trois-pièces et plus à 26 %. « Une application plus efficace de l’encadrement profiterait avant tout aux occupants de petits logements », en conclut la Fondation, qui cite les jeunes, les étudiants, les célibataires et les ménages modestes.

Le type de bail pèse dans le même sens. Les locations meublées affichent 46 % d’annonces au-dessus des plafonds, neuf points de plus que les locations nues, alors même que leurs plafonds réglementaires sont plus élevés. En revanche, c’est du côté des logements loués nus que la dégradation de l’année est la plus marquée, précise le rapport : l’AFP a écrit l’inverse dans sa dépêche du 3 septembre. Dernier détail que le rapport qualifie de « culot » : 36 % des logements classés G au diagnostic de performance énergétique dépassent les plafonds, alors que le complément de loyer leur est interdit depuis 2023, et près des deux tiers des annonces n’affichent aucun DPE.

Ce que dit le droit, et ce qui reste à voter

L’encadrement du niveau des loyers en zone tendue est une expérimentation, pas un régime permanent. Elle a été instaurée par les articles 139 et 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour cinq ans, prolongée de trois ans par l’article 85 de la loi 3DS du 21 février 2022, et arrive donc à échéance le 25 novembre 2026 : c’est ce que rappelle la fiche de l’ANIL mise à jour le 23 juillet 2026. Une loi du 13 juin 2025 a ouvert l’expérimentation aux zones tendues d’outre-mer pour cinq ans, jusqu’en juin 2030.

À ne pas confondre avec le plafonnement de l’évolution des loyers en cours de bail et à la relocation, en vigueur depuis 2012 dans les agglomérations tendues et reconduit chaque été par décret : AAP a détaillé fin juillet les trois dispositifs à ne pas confondre. Le second n’a ni le même fondement légal ni la même échéance que le premier.

Au 3 septembre 2026, aucun texte n’est promulgué. L’Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 11 décembre 2025 et par 105 voix contre 56, une proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz visant à pérenniser, renforcer et étendre le dispositif, rapporte LCP ; le ministre du Logement Vincent Jeanbrun avait jugé le calendrier « quelque peu prématuré », l’évaluation confiée aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle n’étant pas rendue. Une seconde proposition de loi, déposée au Sénat le 27 novembre 2025 par les sénateurs Ian Brossat, Marianne Margaté et Antoinette Guhl, en est restée au stade du dépôt.

Le gouvernement a annoncé un débat au Sénat en octobre, rapporte l’AFP. « Nos chiffres montrent qu’au-delà de l’enjeu essentiel de la pérennisation du dispositif, il est impératif de faire respecter son application », demande Christophe Robert, délégué général de la Fondation. Les fédérations de propriétaires et une partie de la majorité sénatoriale plaident de leur côté pour attendre l’évaluation avant de trancher. Prochain rendez-vous inscrit au calendrier : la séance du Sénat, en octobre.

Article créé en collaboration avec l’IA.