Encadrement des loyers prolongé jusqu’au 31 juillet 2027 : les trois dispositifs à ne pas confondre pour votre bail

Panorama

Un bail à signer début août d’un côté, un programme de logements neufs qui ne sortira pas de l’autre : les deux se sont joués la même semaine. Le 24 juillet 2026, l’INSEE publiait une enquête où le solde d’opinion des promoteurs sur les mises en chantier de logements destinés à la vente tombe à 19 points sous sa moyenne de longue période, quand celui de l’habitat social n’en est plus qu’à 1 point. Trois jours plus tard, l’administration confirmait la prolongation du plafonnement des hausses de loyer jusqu’au 31 juillet 2027.

Nous avons réuni ces décisions et ces indicateurs dans une seule photographie : ils décrivent le même marché, celui où vous cherchez un logement ou dans lequel vous en louez déjà un. En commençant par démêler trois dispositifs que tout le monde range sous la même expression, alors qu’ils ne se déclenchent pas au même moment de votre bail.

Trois dispositifs que l’on confond, et qui ne visent pas la même chose

Le mot « encadrement » circule tout l’été sans que l’on précise lequel. Un locataire installé depuis six ans, un candidat qui signe un premier bail à Bordeaux et un propriétaire qui reloue un studio à Rennes ne relèvent pas du même texte.

Le premier porte sur l’évolution du loyer, dans les communes classées en zone tendue, quand le bailleur reloue le logement ou renouvelle le bail. Service Public le résume ainsi : « le montant du loyer ne peut pas être augmenté librement et ne peut évoluer que dans certains cas prévus par la réglementation », par exemple après certains travaux. C’est lui que le décret du 20 juillet reconduit du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, pour les logements loués vides comme meublés.

Le deuxième porte sur le niveau du loyer, pas sur sa hausse. Il ne concerne qu’une partie des communes tendues, celles qui se sont portées candidates à l’expérimentation ouverte par la loi Elan et disposent d’un arrêté préfectoral annuel. Trois niveaux y sont fixés au mètre carré : le loyer de référence, qui est le médian, le loyer de référence majoré, supérieur de 20 %, et le minoré, inférieur de 30 %. Les arrêtés 2026 sont entrés en vigueur le 1er juillet à Paris et à Montpellier, le 15 juillet à Bordeaux. Le ministère de l’Économie cite aussi Lille, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Plaine Commune et le Pays basque parmi les territoires concernés.

Le troisième n’est pas un encadrement mais une indexation : la révision annuelle en cours de bail, calée sur l’indice de référence des loyers. Au deuxième trimestre 2026, l’IRL s’établit à 148,37 et progresse de 1,15 % sur un an. Le plafonnement exceptionnel qui avait limité sa variation à 3,5 % pendant la poussée d’inflation n’existe plus : le dernier indice concerné était celui du premier trimestre 2024. Votre révision suit donc l’indice, sans bouclier au-dessus.

Ce que ces règles changent pour votre bail

Deux vérifications situent votre logement. Votre commune est-elle en zone tendue ? La liste en vigueur est celle du décret du 25 août 2023, et l’administration propose un simulateur commune par commune. Existe-t-il chez vous un arrêté préfectoral de loyers de référence ? Si oui, le loyer de base hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature.

Reste une ligne que l’on lit rarement : le complément de loyer. Lorsqu’un logement présente des caractéristiques particulières, il peut porter le loyer au-delà du loyer de référence majoré, mais doit figurer dans le bail et dans l’annonce. Une annonce muette sur ces montants dans une commune encadrée est un signal, pas un détail. Tous les logements ne sont d’ailleurs pas couverts : Service Public exclut les HLM, le conventionné Anah hors loyer intermédiaire, les meublés de tourisme et les logements soumis à la loi de 1948.

Côté offre, les promoteurs replient leurs projets

L’autre moitié du tableau se lit dans l’enquête trimestrielle de l’INSEE auprès des promoteurs, collectée du 25 juin au 21 juillet 2026. L’institut écrit que « l’opinion des promoteurs concernant les perspectives de mises en chantier de logements se dégrade nettement à nouveau ». La moyenne cache pourtant une divergence : le repli vient des logements destinés à la vente, tandis que le solde de l’habitat social rebondit.

L’accession décroche pendant que le logement social retrouve à peu près son niveau habituel. Un second indicateur va dans le même sens : la part des promoteurs envisageant de mettre à l’étude de nouveaux programmes avec des architectes ou des bureaux d’études s’établit à 52 % en juillet 2026, contre 62 % en moyenne depuis 1991. Ce sont les livraisons de 2028 et 2029 qui se décident dans cette ligne.

Les chiffres de la construction confirment le tassement sans le dramatiser : selon le service statistique du ministère chargé du logement, 376 241 logements autorisés ont été comptés de juillet 2025 à juin 2026, soit 8,0 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes, et 25 666 mis en chantier pour le seul mois de juin.

Un dernier chiffre encadre l’ensemble, côté ménages : l’indicateur de confiance publié le 28 juillet 2026 s’établit à 86, pour une moyenne de longue période de 100. Il se redresse de deux points, il reste bas.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

Si vous emménagez, comparez le loyer demandé au loyer de référence majoré de votre quartier avant de signer, et demandez le détail du complément de loyer s’il en existe un. Si vous êtes déjà locataire, vérifiez que votre bail contient une clause de révision, relevez le trimestre de référence qu’elle indique, puis rapprochez la hausse annoncée de la variation de l’indice : sans clause, l’augmentation annuelle n’est pas due.

Si c’est vous qui mettez un logement en location, la déclaration en mairie et le numéro d’enregistrement ne sont plus réservés aux communes tendues depuis le 20 mai 2026. Et plusieurs paramètres de votre budget bougent le même mois : nous avons détaillé les changements du 1er août, comme nous avions passé en revue ce que l’Europe change dans les dépenses courantes.

Un marché locatif ne se lit pas dans une conversation d’agence. Il se lit dans quelques indicateurs publics tombés à trois jours d’intervalle, qui disent la même chose sous deux angles : les loyers restent bridés, l’offre neuve ne repart pas. Entre les deux, il y a votre bail, et quelques lignes qu’il vaut mieux avoir lues avant de le signer.

Méthode et limites

Ce panorama repose sur des sources publiques de juillet 2026 : deux enquêtes de conjoncture de l’INSEE, les pages officielles de Service Public sur l’encadrement des loyers et sur la mise en location, les résultats de la construction publiés par le service statistique du ministère chargé du logement et la série de l’indice de référence des loyers. Les écarts de 19 et de 1 point mis en graphique sortent de nos calculs, par soustraction entre le solde de juillet 2026 et sa moyenne calculée depuis juillet 1991 : ce n’est pas un chiffre publié tel quel. Une enquête d’opinion mesure ce que les promoteurs anticipent, pas ce qu’ils construiront, et les soldes sont corrigés des variations saisonnières. Les mises en chantier de juin sont une estimation, écrite au conditionnel. Enfin, aucune page officielle ouverte ne chiffre le nombre de communes en zone tendue : nous renvoyons au simulateur plutôt que de reprendre un total non sourcé.

Questions courantes

L’encadrement des loyers est-il prolongé, et jusqu’à quand ?
Oui, pour l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue. Un décret du 20 juillet 2026 le reconduit du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, pour les logements loués vides comme meublés.

Quelle différence entre encadrement de l’évolution et encadrement du niveau des loyers ?
Le premier limite la hausse du loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, dans la plupart des communes tendues. Le second plafonne le loyer au mètre carré, seulement là où existe un arrêté préfectoral annuel.

Mon loyer peut-il augmenter en cours de bail en 2026 ?
Oui, si le bail prévoit une clause de révision annuelle. La hausse est calée sur l’IRL, en progression de 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Le plafonnement exceptionnel à 3,5 % n’existe plus depuis l’indice du premier trimestre 2024.

Comment savoir si ma commune est en zone tendue ?
La liste en vigueur est celle du décret du 25 août 2023, qui a modifié celui du 10 mai 2013. Service Public propose un simulateur qui répond commune par commune.

Qu’est-ce que le complément de loyer ?
Un supplément prévu au bail lorsque le logement présente des caractéristiques particulières. Il peut porter le loyer au-delà du loyer de référence majoré, mais doit être mentionné dans le bail et dans l’annonce.

Le marché du logement neuf va-t-il vraiment mal ?
Il se contracte, mais pas partout de la même façon. Le solde d’opinion sur les mises en chantier de logements destinés à la vente est à 19 points sous sa moyenne de longue période, celui de l’habitat social à 1 point. Et 376 241 logements ont été autorisés de juillet 2025 à juin 2026, soit 8,0 % sous la moyenne des cinq années précédentes.

Article créé en collaboration avec l’IA.