Nouveau bail au 1er octobre : la clause à six semaines

Sommaire

Qu’est-ce qui change dans le contrat que je vais signer ?
Six semaines après le commandement de payer, je suis dehors ?
Mon bail est déjà en cours, le délai passe-t-il à six semaines ?
Que faire à la réception d’un commandement de payer ?
Et les autres motifs de résiliation, quels délais ?
Côté bailleur, qu’est-ce qu’il faut vérifier ?

Décryptage

Le contrat type de location a changé de texte. Tout bail d’habitation signé ou renouvelé en France à partir du 1er octobre 2026 porte une clause résolutoire qui joue six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, l’inscrit dans le modèle que bailleurs et locataires signeront. Obtenir le départ du locataire demande encore un jugement.

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« Tout bail d’habitation signé ou renouvelé en France à partir du 1er octobre 2026 porte une clause résolutoire qui joue six semaines après un commandement de payer resté sans effet. », Actu Alt Plus, 30 septembre 2026. https://www.actu-alt-plus.com/idees-solutions/nouveau-bail-habitation-1er-octobre-clause-resolutoire-six-semaines/36098/

« Tout bail d’habitation signé ou renouvelé en France à partir du 1er octobre 2026 porte une clause résolutoire qui joue six semaines après un commandement de payer resté sans effet. », <a href="https://www.actu-alt-plus.com/idees-solutions/nouveau-bail-habitation-1er-octobre-clause-resolutoire-six-semaines/36098/">Actu Alt Plus</a>, 30 septembre 2026.

Qu’est-ce qui change dans le contrat que je vais signer ?

Trois rubriques changent. La clause résolutoire est désormais rédigée avec son délai : elle vise les loyers et charges impayés, ainsi que le dépôt de garantie non versé. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le formulaire accueille ensuite une rubrique « numéro de téléphone portable » facultative, pour le bailleur comme pour le locataire. Il mentionne enfin une servitude de résidence principale quand le plan local d’urbanisme en impose une. Les aides au logement et le prix repère du gaz changent de barème à la même date, parmi les changements du 1er octobre.

Six semaines après le commandement de payer, je suis dehors ?

Non, et le calendrier légal le dit : douze semaines séparent au minimum le commandement de payer de l’audience. Six semaines pour payer, puis six semaines encore, parce que l’assignation doit être notifiée au préfet « au moins six semaines avant l’audience » selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Un trimestre, donc, avant qu’un juge regarde le dossier. Le juge peut alors accorder des délais de paiement « dans la limite de trois années ». Et si le locataire se libère de sa dette dans ces délais, « la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ».

Un calendrier mural sur lequel plusieurs semaines consécutives sont entourées au stylo, près d'un porte-clés. — La trêve hivernale s’ouvre le 1er novembre et interdit d’exécuter les expulsions jusqu’au 31 mars.

Mon bail est déjà en cours, le délai passe-t-il à six semaines ?

Non : un bail en cours au 1er octobre garde le délai inscrit dans sa propre clause. La Cour de cassation l’a tranché en 2024, saisie par le tribunal de proximité de Trévoux. Les dispositions qui ont ramené ce délai de deux mois à six semaines « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». C’est le dispositif de son avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002. Ce délai légal avait basculé le 29 juillet 2023, avec la loi contre l’occupation illicite des logements. Un bail antérieur qui écrit deux mois vaut deux mois.

Que faire à la réception d’un commandement de payer ?

Le commandement est nul s’il ne mentionne pas le délai de six semaines pour payer. Il doit aussi porter le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement du département et le droit de demander des délais au juge. Payer dans le délai éteint la clause. Demander un échéancier au juge est un droit que le commandement doit rappeler. La trêve hivernale interdit d’exécuter une expulsion du 1er novembre au 31 mars, sans arrêter la procédure qui y mène.

Et les autres motifs de résiliation, quels délais ?

Le même modèle distingue désormais chaque cas. Le défaut d’assurance des risques locatifs produit effet un mois après un commandement resté sans effet. Les troubles de voisinage supposent une décision de justice passée en force de chose jugée. Le non-respect de l’obligation de résidence principale, quand le plan local d’urbanisme l’impose, suppose une mise en demeure de la commune, selon l’article 1er du décret. Un seul délai, six semaines, vaut pour l’argent.

Côté bailleur, qu’est-ce qu’il faut vérifier ?

Le modèle annexé au décret du 6 juillet fait foi à la signature. Un bail conclu au 1er octobre sur un ancien formulaire ne porte pas la clause telle qu’elle est désormais rédigée. Le contrat type vise aussi le dépôt de garantie non versé. Sur ce motif, l’avocate Valérie Moulines Denis conseille au bailleur « de constituer le dossier de preuve avant d’engager quoi que ce soit », dans son analyse du décret. Le commandement reste délivré par un commissaire de justice. Le texte ne concerne que la résidence principale, en location nue comme en meublé ou en colocation à bail unique.

Entre la loi qui a raccourci ce délai et le formulaire officiel qui l’écrit, il s’est écoulé trois ans et deux mois.

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